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1. Kündigung

Grundsätzlich ist im Mietrecht zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Rechtsanwalt Meyer vertritt Sie sowohl bei der Durchsetzung für den Bereich der Kündigung im Wohnraummietrecht, als auch für das Geschäftsraummietrecht.

Eine ordentliche Kündigung ist im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung an Kündigungsfristen gebunden. Eine Besonderheit besteht durch das Schriftformerfordernis bei Kündigungen bezüglich eines Mietvertrages über Wohnraum. Ferner ist bei Personenmehrheiten zu beachten, dass von allen Beteiligten die Kündigung auszusprechen ist bzw. die Kündigung gegenüber allen Vertragspartnern zu erfolgen hat.

Vermieter haben darüber hinaus im Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund anzugeben, damit die Kündigung zur Wirksamkeit gelangen kann. Außerdem muss der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen. Das Gesetz setzt dem Vermieter jedoch erhebliche Schranken bezüglich einer ordentlichen Kündigung dadurch, dass er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben muss. Beispielhaft nennt es dabei Vertragspflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf des Vermieters oder dessen nahen Angehörigen und die Drohung erheblicher wirtschaftlicher Nachteile.

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beenden, so müssen die strengen Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung erfüllt werden. Hierfür bedarf es eines wichtigen Grundes, der unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Beispiele: Störung des Hausfriedensnach Abmahnung, wiederholte unpünktliche Mietzahlungen nach Abmahnung oder in dem Fall, dass der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auch kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2. Räumung

Mit einer Räumungsklage kann der Vermieter von Wohnraum oder Gewerberaum gegen den Mieter nach einer Kündigung des Mietvertrages die Räumung und Herausgabe der Mieträume gerichtlich durchsetzen. Er erstreitet mit der Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht ein Räumungsurteil. Ohne ein vollstreckbares Räumungsurteil bzw. ohne einen Räumungstitel kann kein Vermieter einen Mieter aus den Mieträumen verweisen bzw. im Zwangswege mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers entfernen lassen, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Daher ist die Räumungsklage für den Vermieter immer der erste Schritt, um an das für die Räumung notwendige Räumungsurteil bzw. den notwendigen Räumungstitel zu kommen.Wenn Sie als Vermieter gegen Ihren Mieter eine Räumungsklage erheben wollen, sollten Sie besser von Anfang an einen Rechtsanwalt mit der Fertigung und Einreichung der Räumungsklage beim zuständigen Gericht beauftragen, um nicht bei fehlerhaften Kündigungen erneut kündigen zu müssen und dadurch wertvolle Zeit zu verlieren.

3. Abmahnung des Mieters

Eine Abmahnung kommt immer dann in Betracht, wenn das Fehlverhalten an sich kein erhebliches Gewicht hat, aber die Missachtung der Abmahnung ihr das erforderliche Gewicht verleiht und den Vermieter in die Position versetzt, kündigen zu können. Daraus folgt, dass immer, wenn kein besonders schweres Fehlverhalten vorliegt, der Vermieter erst nach ausgesprochener Abmahnung wirksam kündigen kann.

Die Abmahnung kann ausgesprochen werden: Bei einmaligem oder sich wiederholtem lautstarken Ehestreit, gewöhnlichem Lärm, unerlaubtem Abstellen des Pkw auf fremden Parklatz oder Einfahrt, unerlaubtem Einrichtern einer Antenne oder für den Fall, dass die Mietsache nicht ordnungsgemäß genutzt wird, sei es durch Verstöße gegen die Hausordnung, Geruchsbelästigungen, Beschädigungen etc. oder weil die Miete nicht pünktlich gezahlt wird.

4. Mietminderung - Abwehr und Gegenrechte

Die Möglichkeit der Mietminderung tritt per Gesetz automatisch ein, sobald ein Mangel am Mietobjekt vorliegt, welcher die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. Konsequenz für den Vermieter ist die finanzielle Einbuße der Miete. Dieser Maßnahme des Mieters stehen Sie als Vermieter jedoch nicht schutzlos gegenüber.

So stellt sich zunächst die Frage, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Zudem ist zu prüfen, ob ein Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters, wenn jener die rechtzeitige Anzeige des Mangels beim Vermieter unterlassen hat, greift. Ferner ist zu klären, falls ein solcher Mangel dennoch festgestellt werden muss, inwiefern dieser die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch überhaupt mindert, oder ob der vorliegende Mangel nicht unerheblich ist. Das Ergebnis einer unberechtigten Mietminderung seitens des Mieters ist, dass der Vermieter wiederum zur Nachforderung des ausstehenden Mietzinses nebst Verzugszinsen und entstandenen Rechtsanwaltskosten berechtigt ist.

5. Schönheitsreparaturen bzw. Kosten der Renovierung

Schönheitsreparaturen führen immer wieder zu Streitigkeiten und die höchstrichterliche Rechtsprechung ändert sich im Bezug auf Schönheitsreparaturen fortlaufend. Mittlerweile wurden die Rechte des Mieters gestärkt, so dass viele ältere Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag nicht mehr zulässig sind. Die Rechtsprechung geht (vgl. Urteile des BGH vom 18. März 2015 in dem Verfahren VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13) noch weiter, mit der Konsequenz, dass in einer Vielzahl von Fällen keine Renovierungspflicht des Mieters mehr besteht und der Vermieter die Arbeiten auf seine Kosten durchführen muss, ohne sich beim Mieter schadlos halten zu können. Zudem besteht in diesem Fall die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung auf seine Kosten in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Als Konsequenz aus den nunmehr vorliegenden Entscheidungen des BGH empfehlen wir, in Neuverträgen einen dahingehenden Passus aufzunehmen, dass der Vermieter keine Renovierungsarbeiten schuldet. Auch wenn offen ist, ob eine solche Klausel einer rechtlichen Prüfung des BGH standhalten wird.

Hat der Mieter bei Auszug oder im bestehenden Mietverhältnis ohne hierzu rechtlich verpflichtet gewesen zu sein, Schönheitsreparaturen durchgeführt, so kann er vom Vermieter Schadensersatz verlangen. Ihm steht ein Erstattungsanspruch hinsichtlich der verwendeten Materialien und des Arbeitsaufwandes zu. Dabei ist zu beachten, dass die Ansprüche innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend zu machen sind. Andernfalls tritt Verjährung ein, die nur durch eine fristgerechte gerichtliche Geltendmachung gehemmt werden kann.

Im Rahmen der Erstberatung überprüfen wir, ob und im welchen Umfang der Vermieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen verlangen kann und besprechen mit Ihnen anschließend die richtige Vorgehensweise im Bezug auf die bevorstehenden Verhandlungen.

6. Mieterhöhung - richtiges Vorgehen

Je höher die Miete, desto rentabler ist eine Immobilie für den Vermieter. Doch wer die Miete erhöhen will, muss auch gewisse Vorschriften beachten. Die Bedingungen für Mieterhöhungen in Deutschland sind streng. Ein Vermieter hat im Prinzip nur zwei Möglichkeiten, eine Mieterhöhung umzusetzen. Er kann die Miete entweder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen oder einen Teil der Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen. Dabei muss er aber klare Regeln beachten, wichtige Sonderfälle kennen und nicht zuletzt seine Mieterhöhung richtig formulieren.

7. Mietvertrag - Erstellung und Prüfung

Im Internet lassen sich bei Eingabe der Schlagworte „Mietvertrag“, „richtig formulieren“ unzählige Vorlagen finden. Leider ist diesen Vorlagen in der Regel eine Sache gemein: Sie sind für eine Vielzahl von Vermieter und nicht individuell für Sie formuliert. Um Streitigkeiten zu vermeiden, erstellen und prüfen wir für Sie Mietverträge, bieten Ihnen unsere fachkompetente Beratung an und kümmern uns um die Umsetzung Ihre Interessen. Im Falle einer Auseinandersetzung vertreten wir Sie und setzen Ihre Interessen durch. Sprechen Sie uns gerne an.