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1. Kündigung-Abwehr

Eine fristlose Kündigung droht, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen insgesamt mehr als eine Monatsmiete in Rückstand nicht entrichtet hat, oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug geraten ist. Im ersten Fall kann der Vermieter bereits dann kündigen, wenn für einen Monat keine Miete gezahlt und im nächsten Monat die Miete teilweise nicht bezahlt wurde. Zur Miete zählen dabei die Grundmiete, Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen, nicht aber Nebenkostennachzahlungen, Mietkaution und sonstige Ansprüche des Vermieters.

Eine Heilungsmöglichkeit durch nachträgliche Zahlung besteht aber nur dann, wenn der Kündigung wegen Zahlungsverzug vor nicht länger als zwei Jahren keine durch nachträgliche Zahlung „geheilte“ Kündigung vorausgegangen ist. Gerät der Mieter also erneut in Zahlungsverzug, hilft ihm auch keine nachträgliche Zahlung mehr. Etwas anderes gilt selbstverständlich dann, wenn die fristlose Kündigung aus anderen Gründen unwirksam war.

2. Mängel, Mietminderung, Beseitigung

Bei Mietmängel haben Sie mehrere Möglichkeiten, wie Sie gegen Ihren Vermieter vorgehen können. Zum einen können Sie bei erheblichen Mängeln, welche z.B. Ihre Gesundheit gefährden, den Mietvertrag fristlos kündigen. Andererseits können Sie auch die Miete für die Zeit bis zur Mängelbeseitigung mindern und das auch rückwirkend. Wichtig ist jedoch eine rechtzeitige Mängelanzeige an den Vermieter.

3. Schönheitsreparaturen bzw. Kosten der Renovierung - Klärung und Vermeidung.

Bezüglich der Schönheitsreparaturen gibt es immer wieder Streitigkeiten. Seit Jahren ändert sich diesbezüglich die höchstrichterliche Rechtsprechung. Mittlerweile wurden die Rechte des Mieters gestärkt, so dass viele ältere Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag für unwirksam erklärt worden sind, wie z.B.:

  • wegen starrer Fristenpläne;
  • wegen Anfangsrenovierung  durch den Mieter;
  • wegen einer sogenannten Makulaturklausel bei Vertragsende;
  • wegen einer vorgeschriebenen Ausführungsart;
  • wegen unzulässiger Erweiterung des Schönheitsreparaturbegriffs und
  • wegen eines Summierungseffektes.

Ist die Vereinbarung von Schönheitsreparaturen unwirksam, so kann der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verlangen. Hat der Mieter bei Auszug oder im bestehenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchgeführt, ohne hierzu rechtlich verpflichtet gewesen zu sein, kann er vom Vermieter Schadensersatz verlangen. Ihm steht ein Erstattungsanspruch hinsichtlich der verwendeten Materialien und des Arbeitsaufwandes zu. Dabei ist zu beachten, dass die Ansprüche innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend zu machen sind. Andernfalls tritt Verjährung ein, die nur durch eine fristgerechte gerichtliche Geltendmachung gehemmt werden kann.

Im Rahmen der Erstberatung überprüfen wir, ob und im welchen Umfang der Vermieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen verlangen kann und besprechen mit Ihnen anschließend die richtige Vorgehensweise im Bezug auf die bevorstehenden Verhandlungen mit Ihrem Vermieter.

4. Vorgehensweise bei Mieterhöhung des Vermieters

Bei der Geltendmachung von Mieterhöhungen sind einige, insbesondere formale, Voraussetzungen zu beachten. Bevor Sie einer solchen Mieterhöhung zustimmen, ist es hilfreich, diese von einem Anwalt überprüfen zu lassen.

5. Rückforderung Mietkaution

Der Vermieter hat nach der Rechtsprechung das Recht, die Mietkaution bis zu sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses einzubehalten. Häufig wartet der Vermieter die abschließende Nebenkostenabrechnung ab, um dann ggf. Nachzahlungen mit der Kaution zu verrechnen. Nach spätestens sechs Monaten sollte die Kaution jedoch ausgezahlt werden. Ist dies nicht der Fall, ist es ratsam, den Vermieter schriftlich zu kontaktieren und ihn um die Erstellung eines sogenannten Abrechnungsschreibens zu bitten.

Wir kümmern uns um die Kostendeckungszusage Ihres Rechtschutzversicherers für die anwaltliche Beratung und Vertretung. Sofern Sie über keine bestehende Rechtsschutzversicherung verfügen, nutzen Sie unseren kostenlosen telefonischen (04503/792 9996) Erstkontakt oder das Kontaktformular.